Na co se nájemci musí připravit při odkladu placení nájemného?

Chaos, strach a nejistota. Ale i chuť jít dál a mít naději. Pandemie COVID-19 přinesla do našich hlav různé emoce. Způsobila nejistou situaci (nejen) v oblasti komerčních pronájmů, kde všechny zapojené strany bedlivě čekají, co bude. Mluví se o odkladu placení nájemného a názory na tento předpis se různí. Co ale jaksi nebylo tolik zdůrazňováno je, že nájemce má pořád vůči pronajímateli své smluvní závazky a pronajímatel má právo je uplatňovat i během odkladu.

Pravděpodobně jste zaznamenali, že minulý týden byly ve Sbírce zákonů publikovány mj. dva zákony, které mají významný dopad na smluvní vztahy týkající se nájmu bytů a prostor sloužících podnikání. V tomto článku se budeme zabývat jen statí o komerčních pronájmech. Dovolte nám shrnout tuto právní úpravu pro rychlejší orientaci:



NÁJEM PROSTOR SLOUŽÍCÍCH PODNIKÁNÍ


Zákon č. 210/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání.

Zákon zakazuje pronajímatelům prostor sloužících podnikání jednostranně ukončit v ochranné době nájem v případě, že by jediným důvodem výpovědi byla skutečnost, že nájemce se v rozhodné době dostal do prodlení s úhradou nájemného, pokud se tak stalo v důsledku mimořádných opatření při epidemii, která mu znemožňovala či podstatně ztěžovala provozování podnikatelské činnosti. Na uhrazení dluhů z nájemného pak budou mít nájemci čas do konce ochranné doby. Zanikne-li či skončí nájem do konce tohoto roku, je nájemce povinen uhradit všechny pohledávky, které se staly splatnými v rozhodné době, do 30 dnů od zániku či skončení nájmu.

Rozhodnou dobou se pro účely tohoto zákona rozumí doba ode dne 12. března 2020 do 30. června 2020. Ochrannou dobou se rozumí doba od 27. dubna 2020 do dne 31. prosince 2020. Mimořádným opatřením se rozumí opatření popsaná v bodu 1).

Pronajímatel a nájemce se nemohou od ustanovení tohoto zákona odchýlit v neprospěch nájemců, nelze tedy uzavřít např. dodatek k nájemní smlouvě, kterým by se nájemní vztah odchýlil od ustanovení tohoto zákona.

Zákonem není dotčeno právo pronajímatele ukončit nájem z jiných důvodů, ani další práva pronajímatele vzniklá v důsledku prodlení nájemce.

Zákon dopadá na ty smluvní vztahy (nájem i podnájem), kdy je účelem nájmu (nebo podnájmu) provozování podnikatelské činnosti v pronajatém prostoru nebo místnosti a slouží-li prostor nebo místnost alespoň převážně k podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen.

Pokud se nájemce dostane po dobu rozhodné doby do prodlení s placením nájemného, je nájemce povinen předložit pronajímateli listiny osvědčující splnění podmínek (znemožnění či podstatné ztížení provozování podnikatelské činnosti v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, a to do patnácti dnů ode dne, kdy nastalo první prodlení s placením nájemného). Tato povinnost je však pouze pořádková a její nesplnění nemá vliv na platnost zákazu ukončení nájmu.

Nájemce je povinen uhradit všechny pohledávky, které se staly splatnými v rozhodné době a které nájemce řádně neuhradil, do konce ochranné doby. Neuhradí-li nájemce v ochranné době všechny dluhy na nájemném, které se staly splatnými v rozhodné době, má pronajímatel právo vypovědět nájem s výpovědní dobou 5 dní. Pronajímatel má toto právo i tehdy, prohlásí-li nájemce, že tyto dluhy na nájemném ani v ochranné době neuhradí.

Pronajímatel může poté, co pominou okolnosti, které nájemci znemožňovaly či podstatně ztěžovaly provozování podnikatelské činnosti (typicky půjde o znovuotevření provozovny), nejdříve však po skončení nouzového stavu, požadovat zrušení nájmu, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby omezení ve stanoveném rozsahu snášel.

U obou výše uvedených zákonů, jak o pronájmu bytu, tak o pronájmu komerčních prostor k podnikání, se nejedná o žádné prominutí nájemného, nebo slevu z něj, ale o omezení důsledků prodlení s platbou splatných pohledávek. Pronajímatel tak bude nadále nájemci vystavovat faktury v souladu s nájemní smlouvou. (Pozn.: toto se může změnit novým nařízením vlády, které očekáváme v pondělí 11. května 2020.)


Zákony se, vyjma nájemného, nevztahují na další platby dle nájemních smluv (typicky platby za služby, marketingové poplatky a jakékoli další sjednané platby), které tedy musí nájemci platit ve splatnosti dle nájemní smlouvy i nadále.


Nájemce je po celou dobu v prodlení a pronajímatel vůči němu může uplatňovat jakákoli práva dle zákona či smlouvy z toho plynoucí; ohledně úroků z prodlení pak platí, že pouze do výše zákonného úroku z prodlení ("Lex COVID" - zákon č. 191/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na osoby účastnící se soudního řízení, poškozené, oběti trestných činů a právnické osoby a o změně insolvenčního zákona a exekučního řádu).


Platby, s jejichž úhradou se nájemce dostal do prodlení před 12. březnem 2020, je nájemce povinen uhradit v souladu se smlouvou a žádná ochrana dle uvedených zákonů se na něj nevztahuje. Případné prodlení tak může vést i k ukončení nájemního vztahu.


Zákony nic nemění na povinnosti pronajímatele odvést DPH z vystavených faktur (bez ohledu na to, zda mu je nájemce zaplatí) a zároveň právu nájemce si fakturované (avšak ne nezbytně pronajímateli zaplacené) DPH nárokovat od státu. V případech, kdy má pronajímatel povinnost odvést DPH z vystavených a neuhrazených faktur, může pronajímatel požádat o posečkání DPH. V takovém případě pak pronajímatel nemá povinnost uhradit úrok z prodlení, ale úrok ve výši 9 % z posečkané částky. Následně může pronajímatel požádat o prominutí úroku z posečkané částky.

 

Potřebujete se poradit ohledně vašich nájemních vztahů? Napište nám >>>

Situaci neustále sledujeme a naše klienty pravidelně informujeme o aktuálních změnách.

 

Zdroj: <https://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/>.

 

Přejeme pevné nervy a na zdraví na lepší zítřky!

 

#vydrzme

#jsmevtomspolu

Publikováno 5. 5. 2020
Zajímavé informace o prostorech 1x za měsíc ve vaší schránce